2014年，中国房地产市场开始放缓，新房销售同比大幅下跌，新建商品房库存增加，各地政府为了救市纷纷解除限购。有人断言，房地产市场已经告别历时十年的黄金时代。

住宅价格会继续调整吗，房地产企业还能躺着挣钱吗？除了卖水、做影视，地产商突围还可以做什么？

财经脱口秀《周知》讲述人周勇对话长江EMBA23期学员、四川恒河集团董事长刘自新，探讨房地产的转型之道。

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长江EMBA：我们现在注意到很多地产商也相应做一些调整。它们提出来现在要重返一二线城市，这是市场区域的一个变化。你认同这样一个战略选择吗？

刘自新：房地产的消费市场和人的聚集是直接相关的，中国人更多地想住特大城市、大城市、中等城市，因为我们国家的很多公共资源，已经聚集在这种特大型的城市。

长江EMBA：医疗、教育等等。

刘自新：对。我们做房地产一般有一个规律，最好的地方当然是钱多、人多，比如说北上广深，这是第一选择。然后像杭州、成都等地，人员集中，但钱不是很多的地方这是二类选择。第一类是人多钱多。第二类是人多钱不是特别多。

长江EMBA：坚决不去人也不多、钱也不多的地。

刘自新：对，最差的就是人也不多、钱也不多的这种地方。前几年三四线城市，出现一个什么情况呢？由于土地财政的原因，政府的主要收入来源是靠土地的出让。其实它大量地透支了市场的购买能力。再加上我刚才提的概念，大家把房地产作为制造业，它生产的速度远远满足，甚至在一定程度上超越了人们的购买能力的增长。

解说：面对房地产的下行周期，几乎所有的房企都在寻找出路。新的增长极在哪里？走专业化还是多元化的路径？主业如何和其他业态资源有效嫁接？为什么说住宅体现的只是房企的制造能力?为什么说住宅只是房地产业务的二分之一？房企，转型在路上。

长江EMBA：我也注意到很多龙头企业发生一些变化，比如万科，还有恒大等等。它们除了住宅之外，也都在做一些其他的努力，或者是要成为一个生活配套服务商，或者说开始卖水了。你怎么评价他们这样一个调整？

刘自新：对住宅的需求逐渐减弱的时候，房地产就会向纵深发展，向垂直的品类深度开发。万科开始进入城市配套商，万达开始进军旅游产业、文化产业，恒大进入农业、水源。它都是经历一定发展阶段以后的自然选择。

长江EMBA：这是企业配合住宅产业发生的趋势性变化做的调整。

刘自新：对。前20年它都是在给人提供居住空间。为内容，为产业做房产这个方面的力度和深度是远远不够的。

长江EMBA：内容是指什么？

刘自新：内容就是指房地产提供的空间里边的产业的发展。比如医疗健康产业，它需要空间，教育产业它需要空间，文化产业它需要空间。我们的信息、科技、电子产业乃至物流，它都需要空间。它都是属于一种为内容做空间。将来中国的地产，会逐渐形成某一个产业的特定开发商。它可能是教育地产的开发商，它可能是医疗健康产业的开发商。

长江EMBA：感觉这种情况我们见到过。比如说很多建筑商去承建学校，承建医院。如果房产商开始做产业地产的话，它和以前帮着建一个学校等等，有什么样的区别呢？

刘自新：以前建筑商跟学校的合作，它是作为一个制造业，学校需要这样一个空间，我来帮你代建。下一步的产业地产，它有两个产业之间的深度融合。就像我们现在房地产这一块，它大量的持有酒店，而这个酒店它持有的是空间本身。酒店的运营，都会是世界一流的酒店管理公司，比如说希尔顿、雅高这一类公司运营。我们下一步的房地产，它会把自己选定在某一个，自己认为在这方面的资源和能力比较强的行业里边。

长江EMBA：这个时候除了房地产行业之外的，它的研发，它对其他行业的理解深度必须要跟上。

刘自新：是的。将来的产业和地产，一定会是相互的交融。它会与政府对区域产业的发展方向，产业自身的需求，开发商的能力，和这个产业将来的运营，这四个方面有机结合起来。

解说：未来的“白银十年”或许是比拼专业化，同时房企业绩不断分化的十年，在经营上的要求会越来越高。为什么说产业地产不应该赚大钱也不会赚大钱，为什么运营能力比制造能力更重要？什么是房地产的新常态？

长江EMBA：如果做产业地产，是不是一开始它就会进入一个正常状态，不可能再从暴利阶段一步步回到常规状态，一开始就是微利？

刘自新：是的。它和行业的融合不仅仅是空间和内容的融合，还包括它和产业的利润走向一体化。产业地产不会再像以前曾经出现过的，价格的暴涨带来的所谓暴利，这种机会已经不存在。刚才说了，不会也不应该。

长江EMBA：住宅，是建了房子后要卖它。产业地产是不是更多的是持有，然后是如何和这个产业结合，把它运营好？

刘自新：产业地产的链条更长，对于开发商专业能力、运营能力，乃至对其他产业的理解能力，都在考验开发商，是否具备这种能力，是否愿意在这方面花工夫。